北京本事8月12日晚好意思股盘前，贝壳找房（KE.US）公布了2024年第二季度财报，在重磅楼市新政的提振下，住房往复业务显明回暖，交出了一份收入、利润双超预期的答卷，具体要点如下：

1、在5.17新政的刺激下，存量房往复在二季度内出现了显明的回暖，贝壳的存量房GTV同比增长了25%，大幅高于卖方预期15%的增速。比较74城同期存量房成交面积33.4%的增速虽略低，但辩论到单价下落的应当有大几个点%的株连，贝壳的存量房业务即便不说市占率擢升，至少是不弱于阛阓举座的。

但由于去化压力仍大，贝壳存量房业务的变现率同比仍是走跌的，下落了约0.11pct。导致营收的同比增速为14%，显明低于GTV增速。不外受益于二季度阛阓好转且高线城市进展更强，环比看变现率触底回升了0.03pct。

成交的回暖，也带动存量房业务的孝敬利润率环比擢升约3pct到47.5%，使得本季的孝敬利润为34.83亿，高于预期近21%，超预期幅度较收入更为放大。

2、新址阛阓相对而言改善的幅度更小（部分也因为存量房的挤出效应），贝壳本季新址成交额仍是同比下落了约20%，也和百强房企二季度销售金额下落21%的幅度近乎一致。不算跑赢，也没跑输。

不外，因新址业务的变现率陆续环比走高0.2pct（同比累计擢升了0.5pct），新址业务收入的同比降幅仅为9%，显明低于阛阓预期-16%的跌幅，和GTV的降幅。海豚投研觉得，由于要点城市中心区域的地皮只会越发稀缺，而远郊面貌枯竭天然客流、且大环境去化辛勤情况下，渠说念商对开荒商的议价权中期内是呈现走高趋势的。

但新址的孝敬利润率改善幅度低于阛阓预期约3pct，本季为25%。导致尽管收入比预期高，新址业务的孝敬利润却比预期低了4%。

3、中介业务的回暖外，以家装、租出、家居做事、金融做事为主的贝壳二航说念本季总收入已达到81亿，防守着同比85%的高增速。终了本季，二航说念业务占贝壳总营收的比重为34.7%，可不雅体量下仍有接近同比翻倍的增速，二航说念无疑已是公司收入增长的主要能源。

不仅收入，二航说念本季的孝敬利润总共也已达22.4亿，占公司举座的29%，并非只是“吹高”收入，利润端的孝敬相同坚实。细分来看，家装业务的孝敬利润率已达31.3%，在公司整个细分业务中属于中等偏上。不外，租出业务的孝敬利润率仅为5.8%，是比较“虚胖”的，天然收入体量已超30亿，孝敬利润额只占公司举座的不足3%。

4、用度支拨和利润角度，首先毛利润本季达65.2亿，比较预期跨越近10亿。由于收入回暖，本季的毛利率环比走高了2.7pct。细分来看，家装和租出两个新业务的毛利率环比擢升了不到1pct，主要如故一航说念的毛利率改善显明的孝敬（受益于阛阓回暖）。

用度层面，跟着阛阓的回暖，贝壳的各面貌标用度齐环比重回增长，其中营销用度高潮最为显明（+16% QoQ），亦然唯独支拨高于预期的用度项。

但在收入增长的摊薄下，整个用度率仍是显明下落的，三项用度率总共环比减少了6pct，再访佛毛利率环比走高约2pct，本季度场所利润精炼接回升到8.6%。最终本季场所利润为20.2亿，远高于预期的9.5亿。调遣后的净利润本季度为26.4亿，相同比预期多出仅8亿。

海豚投研不雅点：

举座来看，在新政的刺激下，其有部分预期更新不足时，但贝壳二季度的功绩显明是显明比预期苍劲的。其中一航说念的存量和新址业务齐环比显明改善，存量房进展更强，收入利润双超预期。同期，二航说念当今收入和利润孝敬占比齐已在3成荆棘，已不单是是住房中介业务的补充，内容道理道理上的成为了公司增量收入和利润的主要起原。

短期来看，这次优异的功绩后，草率率会维持公司的股价走强一段本事，但由于干涉8月以来，存量房往复出现了显明的环比下滑。跟着新政刺激脉冲的走平，中期内阛阓轻柔的要点仍会落到后续楼市的走势上。对此不错轻柔电话会中处分层对下一季的指令。

而始终来看，咱们觉得尽管楼市总成交面积草率率会厚重萎缩很长一段本事，但跟着存量房往复占比的渐渐提高，咱们觉得贝壳在这消彼长中，始终受到的影响未必是负面的。同期，咱们也能看到，为了渐渐开脱严重依赖宏不雅环境的一航说念业务，贝壳的新业务已在收入和利润上占据格外的比例。中始终内对贝壳的功绩和估值影响最大的成分会渐渐从一航说念升沉到二航说念上。因此对家装和租出业务的中始终收入、利润的判断将成为能否始终看多贝壳的要道。

而中短期内，贝壳的在一航说念上明确的阛阓首先地位，还是给公司搭建了一个相对坚实的估值底。即便后续楼市成交再有波动，惟有入场点位合理，是个无需惦记会“遥远示寂本金”的标的。

进攻辅导

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本季度财报细心解读

一、存量房：重磅战略促阛阓回暖，龙头贝壳“水暖鸭先知”

在近几年来最重磅的5.17天下性楼市战略，及后续多个头部城市性维持战略出台后，二季度国内存量房阛阓出现了显明的回暖。反应到公司功绩上，本季存量房GTV为5707亿，同比增长25%，大幅高于阛阓预期的15%的增速。比较之下，券商统计的74城存量房成交面积同期增长了33.4%。辩论到还有平均单价下落的影响，贝壳的存量房成交的增长应当至少是不弱于阛阓举座的。

细分来看，由链家主导成交的GTV同比增长30%，平台内3P门店主导GTV则同比增长了21%。可见链家自营的进展相对强于加盟，和此轮战略对中枢城市边缘削弱力度更大的情况相符。

不外，存量房业务本季营收的同比增速为14%，显明低于GTV增速，反应了存量房去化难度增长、周期增长后，贝壳存量房业务的变现率同比仍是走跌的，下落了约0.11pct。不外，跟着二季度阛阓好转，且高线城市进展更强成心于链家自贸易务（公司按毛口径计收入），变现率环比触底回升了0.03pct。

二、新址虽未止跌，渠说念价值越发显明

比较之下，新址阛阓一方面因为存量房回暖的挤出效应，另一方面新址供给端收复的弹性莫得需求端那么“能官能民”，贝壳新址本季成交额仍是同比下落了约20%，和百强房企二季度销售金额下落21%的幅度近乎一致。虽未必有些吹毛求疵，但新址上贝壳的进展比较行业并未跑出任何上风。

但收入端，因新址业务的变现率本季陆续环比走高0.2pct（同比累计擢升了0.5pct），新址业务收入的同比降幅仅为9%，比较预期-16%的跌幅，超预期幅度也比较可不雅。

海豚投研觉得，由于要点城市中心区域的地皮只会越发稀缺，远郊面貌枯竭天然客流、且大环境本就去化不易的情况下，渠说念商对开荒商的议价权中期内是呈现走高趋势的。

三、新赛说念收入孝敬已过3成

一航说念的住房往复业务外，贝壳以家装、租出、家居做事、金融做事为主的二航说念本季总收入已达到81亿，防守85%的同比高增速。到本季度，二航说念业务占贝壳总营收的比重为34.7%。可不雅体量下仍有接近同比翻倍的增速，无疑已是公司收入增长的主要能源。

具体来看，家装业务孝敬了二航说念约一半的收入—40.4亿，是新业务中最进攻的。但同比增速放缓到了54%，17pct的增速下滑比较显耀。需要轻柔处分层对此的阐明，阛阓可能会惦记家装业务后续的增长趋势。体量稍小的租出业务则孝敬了二航说念收入的4成，更低基数下同比增速高达167%。

加总整个业务后，贝壳本季的总收入为233.7亿，显耀高于阛阓预期的218亿（天然其中有阛阓预期更新不足时的老弊端）。但无论奈何，营收同比增速由上季的-19%，径直转正到+20%的进展无疑可圈可点。

四、存量房收入、利润双超，租出业务仍显“虚胖”

分板块的孝敬毛利润上（仅剔除分佣等东说念主力老本，接近毛利率的口径）：

1）存量房业务本季的孝敬利润为34.83亿，高于预期近21%，超预期幅度较收入更为放大。主要原因是，成交显明回暖的同期，存量房业务的孝敬利润率也环比擢升约3pct到了47.5%。反应出一朝阛阓回暖，利润的弹性会显耀更高；

2）新址业务则因为成交和收入体量仍鄙人滑，本季的孝敬利润率略低于阛阓预期约3pct为25%。导致尽管收入比预期高，新址业务的孝敬利润却比预期低了4%。

3）二航说念沿途新业务总共的孝敬利润本季也已达22.4亿，占举座的29%。新业务并非只是“吹高”收入，对利润的孝敬也已接近3成。细分来看，家装业务的孝敬利润率已达31.3%，在公司整个细分业务中属于中等偏上。但租出业务的孝敬利润率仅为5.8%，换言之该业务虽也占二航说念总收入的4成，是比较“虚胖”的，其孝敬利润额还只占公司举座的不足3%

五、增收多、增费少，利润大幅回升

以上咱们分业务探讨了各板块的收入和利润情况，举座的用度支拨和利润角度：

1）毛利润上，本季达65.2亿，比较预期跨越近10亿。在苍劲的增长启动下，本季的毛利率环比走高了2.7pct，阛阓预期的毛利率则是环比大体合手平。

细分来看，不仅家装和租出两个新业务的毛利率差异环比擢升了不到1pct，主要孝敬如故一航说念的毛利率改善显明（受益于阛阓回暖）。

用度层面，跟着阛阓的回暖，贝壳的各面貌标用度齐环比重回增长，其中营销用度高潮最为显明（+16% QoQ）。预期差角度，也仅有营销用度比预期略高2%，其他用度则仍是低于预期的。

不外在更苍劲收入增长的摊薄下，整个用度率仍是显明下落的，三项用度率总共环比减少了6pct，再访佛毛利率环比走高约2pct，比较上季度近乎为零的利润，本季度场所利润精炼接回升到8.6%。最终本季场所利润为20.2亿，远高于预期的9.5亿。

即即是加回股权激发、信用减值、摊销等，调遣后的净利润本季度为26.4亿，相同比预期多出近8亿。

<正文完>

贝壳过往推敲：

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深度

2022年6月30日《 》

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2021年12月17日《 》

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